Beskattning av bostadsrättsföreningar och BRF-medlemmar

Vad är skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening definieras av Skatteverket antingen som Privatbostadsföretag, vad som allmänt kallas "äkta bostadsrättsförening" eller som Oäkta bostadsföretag, vad man brukar kalla "oäkta bostadsrättsförening".

Både "äkta" och "oäkta" bostadsrättsföreningar lyder under Bostadsrättslagen och de förvaltas enligt samma grundläggande principer. De har emellertid olika beskattningsregler, ytterst förenklat:

• Privatbostadsföretag (Äkta BRF) ska som underlag för inkomstskatt redogöra för kapitalintäkter, rörelseinkomster och andra intäkter som har med fastigheten att göra, dock ej avgifter från medlemmarna.

• För oäkta bostadsföretag görs inkomstberäkningen, till skillnad från i en äkta BRF, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna (driftskostnader är avdragsgilla) och skatt ska betalas på verksamhetens överskott. 

• Reglerna för personbeskattning, i synnerhet vid beräkning av reavinst vid försäljning, samt uppskov för inbetalning av sådan, skiljer sig också.

För att bostadsrättsföreningen ska klassificeras som “äkta” av Skatteverket ska minst 60 procent av verksamheten bestå i s.k. “kvalificerad användning”, dvs. tillhandahållande av bostäder till medlemmar som är fysiska personer, alltså inte företag/organisationer.

Grundregeln är följaktligen att föreningen ska betraktas som “oäkta” om de fysiska medlemmarnas bruksvärde är lägre än 60% av totalvärdet.

Föreningen anses vara “oäkta” även när:

• förening inte förvärvat sin första bostadsfastighet

• förening inte ensam äger fastigheten

• det finns färre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Användning av fastigheten enligt kraven i Inkomstskattelagens 2 kap. 17 § kallas för “kvalificerad användning”, vilket i huvudsak handlar om tillhandahållande av bostäder till medlemmarna. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden (såsom trapphus, cykelrum, hiss och tvättstuga) kan ingå i den kvalificerade användningen.

Till s.k. “okvalificerad användning” räknas bl.a. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt

• lokaler (ett flertal lokaler, t.ex. butiker eller kontor, som inte används för boende är ett vanligt skäl till att föreningar klassificeras som “oäkta”)

• bostadsrättslägenheter till juridiska personer (“Juridiska personer accepteras”)

• antennplats, reklamplats o.d.

• gemensamhetsutrymmen som normalt saknar ett naturligt samband med bostaden, t.ex. övernattningslägenhet och festlokal

• bostadsrätter som hyrs ut av medlemmar till ett företag som sköter driften

• parkeringsplatser eller garage som upplåtits till extern part som hyr ut den enligt avtal med medlem (upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, jfr. om gemensamma utrymmen ovan)

• bostadsrätt som ägs av medlem som har flera lägenheter i fastigheten och hyr ut till andra än närstående.

För att fastställa huruvida en bostadsförening är “äkta” eller “oäkta” kan en fysisk och marknadsmässig inspektion göras där bruksvärdet värderas. Visar det sig att minst 60% av värdet ska relateras till kvalificerad användning så är föreningen “äkta”, är det lägre 60% är föreningen alltså enligt grundregeln “oäkta”.

Det finns även ett webbverktyg som kan användas för att räkna ut om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta på Skatteverket.se.

Vad ska bostadsrättsföreningar betala skatt för?

Äkta bostadsrättsföreningar behöver bara skatta av andra inkomster än de som hör till fastigheten.

Ett privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening) beskattas i vanliga fall inte för inkomster som hör till fastigheten och ska därför inte betala skatt för månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser, reklam- eller antennplats m.m. Ränteinkomster ska inte tas heller tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om det inte är så att de är relaterade till annat än fastigheten.

Har en äkta bostadsrättsförening andra inkomster, som inte hör till fastigheten (t.ex. från bilpool), ska dessa tas upp till beskattning.

Läs mer om beskattning av bostadsrättsföreningar på av skatteverket.se och på verksamt.se.

Obs! Oäkta bostadsrättsförening beskattas i stället enligt reglerna för näringsverksamhet.

Tips! Med Skatteverkets webbkalkylator kan bostadsrättsföreningen räkna ut ungefärligt hur mycket inkomstskatt föreningen ska betala. Räkna ut bostadsrättsföreningens skatt.

Vilka avgifter och skatter ska föreningen särskilt beakta?

Det kan, vilket även indikerats ovan, verka lite snårigt när det gäller beskattning av bostadsrättsföreningar. Vi ska kortfattat ytterligare nämna:

• Fastighetsavgift och fastighetsskatt

• Moms

• Inkomstskatt.

Vad är fastighetsavgift och fastighetsskatt?

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen.

Beräkningen av fastighetsavgiften och fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

• Fastighetsavgift ska betalas för fristående bostäder samt för de delar av ytan i flerbostadshus (såsom bostadsrättsföreningens hus) där medlemmar och hyresgäster bor.

• Fastighetsskatt betalas i stället för näringsfastigheter samt för utrymmen i flerbostadshus som utgörs av lokaler.

Som regel är fastighetsskatten högre än fastighetsavgiften.

Hur beräknas fastighetsavgiften?

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen av fastighetsavgiften utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsavgiften utgör av den andel som används för boende, fast med ett tak på 1.429 kr i fastighetsavgift/lgh (år 2020).

Fastighetsavgiften har därutöver ett tak på 0,3% av taxeringsvärdet och kan således vara lägre än 1.429 kr för lägenheter med ett värde som underskrider 635.000 kr (år 2020). 

Hur beräknas fastighetsskatten?

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsskatten för hyra av lokal debiteras ofta hyresgästerna under s.k. fastighetsskatteklausuler, och alltid i det fall lokalhyresavtalet gäller längre tid än 3 år.

Fastighetsskatten motsvarar 1% av taxeringsvärdet och fastighetsskatt ska betalas för de delar av fastigheten som definieras som uthyrd lokal.

Fastighetsskatten har inget tak såsom fastighetsavgiften har.

Vem är skyldig att betala fastighetsavgiften och fastighetsskatten?

Bostadsrättsföreningen, som ju är den som äger fastigheten, ska betala fastighetsavgiften och fastighetsskatten.

Ska bostadsrättsföreningar betala moms?

Flertalet bostadsrättsföreningar inte behöver tänka på moms eftersom upplåtelse av bostäder är i regel inte är en momspliktig verksamhet. 

En Brf ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. 

Föreningen har oftast inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Kostnader för föreningsgemensam användning av gas, vatten, elektricitet, värme är undantaget från momsplikt. Kostnader för gemensam nätutrustning för internet/radio/tv som ingår i nyttjanderätten är också undantaget från momsplikt.

Men, det finns även ganska vanliga fall då det är aktuellt att betala moms, nämligen vid:

• Uthyrningsverksamhet

• IMD, Individuell Mätning (el, värme, vatten)

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här

Vad menas med frivillig momsregistrering vid lokaluthyrning?

Förening som hyr ut lokaler kan anmäla sig för frivillig momsskattskyldighet för den delen av verksamheten.

Då kan lokalhyresgästen dra av den moms som föreningen debiterar, vilket i många fall är gynnsamt för hyresgästen.

Föreningen får i sin tur fördelen att kunna dra av moms på varor/tjänster som används i lokaluthyrningsverksamheten.

Föreningen får då även göra avdrag för s.k. investeringsmoms för byggnation/ ombyggnad av lokal som ska användas för momspliktig verksamhet. (Sådan gäller även för garage)

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.

Vad gäller för IMD – Individuell Mätning (av el, värme, vatten)?

Sedan 2020 har föreningar som tillhandahåller och tar betalt för el, värme och/eller vatten utifrån individuell förbrukning, varit momsskyldiga och måste momsregistreras.

(Visst utrymme finns då för avdrag ingående moms på investering i och installation av behövlig mätutrustning.)

Kan bostadsrättsföreningen vara momsskyldig i särskilda fall?

De flesta bostadsrättsföreningar är, som framgått ovan, inte momsskyldiga. De behöver då inte särredovisa moms. En BRF är dock momsredovisningsskyldig i vissa fall

• Vid IMD (se ovan)

• Om föreningen får inkomst av annat än fastigheten, t.ex. att föreningen hyr ut parkeringsplats till annan än boende i fastigheten eller hyr ut bilar från en bilpool.

• Brf som har lönekostnader på över 300.000 kr till egen personal ska uttagsbeskattas, dvs. att moms läggs på värdet av tjänsterna.

Förening som har lokaler kan som tidigare framgått därutöver beviljas frivilligt momsinträde, vilket innebär att moms läggs på lokalhyran/årsavgiften. Momsregistrerade företag kan sedan kvitta denna.

• Fördel: moms kan lyftas från utgifter som har med lokalen att göra.

• Nackdel: ökad administration.

En mer utförlig beskrivning som även omfattar undantagsfall finns på Skatteverket.

Hur deklarerar föreningen för eventuell moms?

Föreningen redovisar momsen i en momsdeklaration, som lämnas en gång per kvartal när momspliktig omsättning understiger 40M kr/beskattningsår (det går att ansöka om månatlig momsredovisning). 

Vad gäller för inkomstskattning i bostadsrättsföreningen?

Regler för betalning av inkomstskatt beroende på om bostadsrättsföreningen är s.k. äkta eller redogörs för här.

Är en förening som betalar styrelsearvoden arbetsgivare?

Många föreningar betalar arvoden och/eller löner. Det kan t.ex. vara arvode till styrelsemedlem eller lön till person som städar eller sköter fastigheten. 

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag.

Vad gäller om bostadsrättsföreningen är delägare i samfällighetsförening eller gemensamhetsanläggning?

Samfälligheter är egendom (anläggningar, ytor och rättigheter) som ägs av flera fastigheter/föreningar gemensamt. Man skiljer mellan: 

• gemensamma anläggningssamfälligheter (gemensamhetsanläggningar, GA-anläggningar), t.ex. parkeringsplats, garage, väg, lekplats, bredband och anläggning för vatten/avlopp

• marksamfälligheter, dvs. areal som ägs gemensamt av flera fastigheter

• övriga samfälligheter, t.ex. rättighetssamfälligheter.

Flera lagar reglerar samfälligheter, en av dessa är Lagen om förvaltning av samfälligheter.

En samfällighet kan förvaltas på två sätt, genom

• delägarförvaltning som innebär att delägarna själva sköter förvaltningen

• samfällighetsförening som innebär att en egen juridisk person - som har egna stadgar, föreningsstämmor och styrelser - sköter förvaltningen.

Samfälligheten är inte ett eget skattesubjekt, de beskattas genom

• föreningsbeskattning

• delägarbeskattning.

Vem som ska beskattas beror på

• typ av samfällighet

• typ av delägarfastighet

• vem som förvaltar samfälligheten

• vem som är ägare till delägarfastigheterna.

Mer om samfälligheter samt skatterättsliga aspekter för sådana finns att läsa på Skatteverket.