Så hittar ni en riktigt bra revisor 

Får revisorn vara rådgivare till bostadsrättsföreningen?

Revisorns huvuduppgift är att objektivt granska årsredovisning, bokföring och styrelsens förvaltning. Revisorn får även vara föreningens rådgivare.

Den möjliga rollen som rådgivare avser rådgivning i frågor som revisorn med hög grad av säkerhet kan avgöra att är i medlemmarnas allmänna intresse. 

Revisorn ska vara aktsam med att lämna råd till styrelsen som inte automatiskt kommer alla medlemmar tillkänna. Revisorn ska inte knyta personliga band med någon i styrelsen och bör ej heller inte i nämnvärd omfattning delta vid styrelsemöten.

Revisorn både får och bör ge råd som utmynnar i att ärenden hanteras rätt, samt eventuellt genomföra oberoende utredningar, vilka kan utmynna i alternativa valhandlingsalternativ. 

I roll av adjungerad/inbjuden till styrelsemöte har revisorn i regel yttranderätt och förslagsrätt men hen ska visa aktsamhet med att lämna råd om vad som ska beslutas. Om revisorn påverkar beslutsfattandet uppstår lätt jävssituation, då revisor vid den kommande revisionen står i risk för att granska sitt eget arbete.

När det sagts: en BRF bör ha en revisor som både kan och vill ge föreningen goda råd. Det är därför lönt att välja en extern revisor som är expert på just bostadsrättsekonomi.

Erfarna BRF-revisorer kan ge er BRF smarta råd avseende finansiering, effektivisering och kostnadsreduktion av förvaltning m.m. och kan således ofta bidra till att förbättra föreningens drift och ekonomi.

Vilken sorts revisor bör föreningen välja? Auktoriserad revisor eller erfaren Brf-revisor?

Föreningslagen och lagen om bostadsrättsföreningar ställer inte krav på att en BRF ska ha auktoriserad revisor. 

Lagen förutsätter inte heller, av förklarliga skäl, att föreningen har godkänd revisor: den titeln utfärdas inte längre. Ändå har många BRF er inskrivet i sina stadgar att de ska ha sådan.

För eventuella föreningar - av större storlek än någon befintlig BRF i Sverige - görs ett undantag avseende revisorskravet: auktoriserad revisor skulle behövas i en BRF-bjässe som uppfyllt minst två av följande villkor: a) fler än 50 anställda b) balansomslutning över 40M kr c) nettoomsättning över 80M kr - för vart och ett av två senaste åren. 

Trots att lagkrav inte finns har ganska många bostadsrättsföreningar (om än ständigt färre) i sina stadgar frivilligt inskrivet att revisorn ska vara auktoriserad eller godkänd. Föreningarna har givetvis gjort så därför att de önskar en duktig och erfaren revisor.

En auktoriserad revisor har dokumenterad yrkesskicklighet. För medlemmarna i en BRF kan det kännas betryggande att ha en sådan. Men hur förnuftigt är det?

Den iögonfallande nackdelen med att ha en auktoriserad revisor är att arvodena för revision och rådgivning blir höga. Det känner man till i föreningarna.

Vad inte många reflekterat över är dock att auktoriserade revisorer i regel har ringa erfarenhet av att arbeta med bostadsrättsföreningar. Fast hur skulle de kunna bli erfarna? De jobbar ju nästan bara med aktiebolag:

I Sverige finns det:

• ca 3.100 auktoriserade revisorer

• nästan 630.000 aktiebolag

• ca 30.400 bostadsrättsföreningar, varav ca 1.500 önskar auktoriserad revisor.

Medan en vanlig kundportfölj av aktiebolag för en auktoriserad revisor är ca 250 så får hen i genomsnitt revidera enbart 0,5 bostadsrättsförening per år.

Då är det inte lätt att bli BRF-expert.

Föga förvånande har erfarna revisorer som uteslutande arbetar med bostadsrättsföreningar sett hur flera auktoriserade revisorer behållit bolagsglasögonen på när de reviderat föreningar. Riktiga BRF-revisorer har följaktligen fått göra ett och annat för att optimera föreningens ekonomi när de tagit över arbetet efter en sådan auktoriserad revisor. Det har handlat om att föreningen tidigare fått betala onödigt hög skatt, att revisorn inte uppmärksammat styrelsen på att vald finansieringsform påverkat medlemmar negativt privatekonomiskt vid framtida realisation, samt rena felaktigheter. 

Föreningar som är fullt nöjda med sin befintliga auktoriserade revisor, både med arbete och pris, bör inte ens överväga att byta revisor. Sådana revisorer växer inte på träd.

Föreningar som inte upplever att så är fallet är fria att välja en icke-auktoriserad revisor, även om det i vissa fall kräver att stadgarna uppdateras.

Om föreningen sedan ska välja en icke-auktoriserad revisor så är det givetvis avgörande att den som väljs både är kvalificerad för och erfaren avseende just BRF-revision. Allt fler föreningar väljer en extern, renodlad BRF-revisor – och får en riktig expert till ett långt fördelaktigare pris än för en auktoriserad revisor.

Hur hittar man en revisor som kan göra bostadsrättsföreningen bättre?

Hur vaskar man bäst fram riktigt bra revisorskandidater?

Inför årsstämman:

Låt valberedningen (om föreningen har sådan) hitta goda kandidater till ny revisor - sådana som inte bara är duktiga på ekonomi i allmänhet utan som verkligen kan just BRF-ekonomi. 

Gör en utvärdering av kandidaterna på lik linje med utvärderingen av den revisor ni har i dag.

• Kolla upp varje aktuell revisionsbyrå - vad är det som motiverar att respektive är expert på just BRF-revision?

• Hur många bostadsrättsföreningar har revisionsbyrån som kunder?

• Ta kundreferenser. Förhör er inte bara med referenser som byrån lämnar när ni frågar, utan kontakta även andra av byråns kunder. Ställ även frågor om hur revisorn fungerat som rådgivare!

• Hör även med er ekonomiska förvaltare om de känner till revisorn och vad deras intryck är. Tänk dock på att revisorn ofta påpekar fel som ekonomiförvaltaren gjort vilket kan vara känsligt. Att revisorn är lätt att samarbeta med - oberoende av vilka som gjort fel - är hursomhelst viktigt. Ekonomihanteringen, ekonomistyrningen och ekonomikontrollen är ändå ett "lagspel" där förening, förvaltare och revisor spelar på samma lag för att allt inte bara ska vara rätt, utan så bra som möjligt.

• Hur framstår revisorerna som ställer som kandidater när ni söker upp dem? 

• Är de lätta att nå? Kan de sina saker på rak arm? Är de frikostiga med råd och tips?

• Ställ gärna varje person kluriga frågor! 

Varför säger revisorn att föreningen bör ta ett nytt lån OCH betala gammal skuld när vi ska finansiera ett projekt?

Ett allmänt skäl till att avbetala (amortera) befintliga lån när det är möjligt är att låneräntan i regel är påtagligt högre än inskottsräntan. 

När skuld betalas av blir det även lättare att få få nya lån i framtiden, när det behövs.

Men det finns ytterligare motiv att amortera:

Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss).

När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen.

Även om föreningen är överlikvid (har en stor kassabehållning) så lönar det sig för de befintliga medlemmarna att föreningen inte använder de pengar man har på bok för att betala för projektet.

I stället kan man följa vad Hans Hiller, en av BRF-ekonomins ”Grand Old Men”, brukade kalla ”måndag-tisdag-principen”:

1. ”Måndag” tar föreningen upp ett öronmärkt lån för ett större planerat projekt.

2. ”Tisdag” (betalar föreningen leverantören och) amorterar bort så mycket som möjligt av lånet med fonderade pengar.

Varför? Jo, därför att det är gynnsamt privatekonomiskt för medlemmarna: amorteringar som föreningen gör under tiden en medlem är bosatt i föreningen klassas nämligen för medlemmen som s.k. indirekt kapitaltillskott vilket är avdragsgillt när hen ska betala sin reavinstskatt efter försäljningen. 

Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/338290.html

I praktiken blir nya projekt 22% dyrare för medlemmarna om föreningen inte tar upp ett lån och amorterar!

Räkneexempel:

2012 köpte David en bostadsrätt med andelstal 10% för 1.000.000 kr, under 2022 sålde han den för 1.500.000 kr (dvs. med en ”vinst” på 500.000 kr).

Föreningen hade under perioden amorterat 2.000.000 kr på de samlade lånen.

Med en skattesats på 22% skulle Davids initiala reavinstskatt då bli 110.000 kr (0,22 x 500.000 kr)

David kan dock, tack vare föreningens amorteringar, säga att han gjort ett indirekt kapitaltillskott under sin period som ägare på 44.000 kr (2.000.000 x 0,10 x 0,22)

Davids reavinstskatt efter avdrag blev därför bara 66.000 kr (110.000 kr – 44.000 kr) i stället för 110.000 kr.

Även om det inte behöver påverka föreningens ekonomi så är det alltså bra för medlemmarna att man gör sådana!

Obs! Med hög inflation och en osäker räntebana så är det givetvis annat att tänka på också. Det är självfallet inte hälsosamt att amortera extra på ett befintligt bundet lån med en låg ränta för att ta upp ett öronmärkt lån till väsentligt högre ränta än så. 

Men, givet lika villkor i övrigt, så är det värt att följa ”måndag-tisdags-principen”. En liten räkneövning i det individuella fallet är det hursomhelst värt att göra.