Ekonomistyrningen: håll ett öga bl.a. på avgifter, fondavsättningar, amorteringar och kapitaltillskott

Vad ska man beakta när man sätter avgifterna i en bostadsrättsförening?

I regel är det styrelsen som sätter avgiften som ska betalas till bostadsrättsföreningen. Stadgarna kan dock föreskriva att stämman ska göra det.

Likhetsprincipen, som styrelsen ska efterleva, tillsäger att bostadsrättsavgiften huvudsakligen bör beräknas bör utifrån

• antalet kvadratmeter per bostadsrätt och/eller 

• bostadsrätternas andelstal.

Vid beräkningen av avgifterna måste hänsyn tas till allt som i framtiden kommer att påverka kassan (bankkontot), både positivt och negativt. Avskrivningar är inte sådana.

Föreningens inkomster (medlemsavgifter och ev. hyresintäkter) ska täcka de löpande kostnaderna över tiden, vilket omfattar

• kostnader för underhåll

• övriga löpande kostnader i föreningen

• finansiering (räntor och amorteringar av lån)

• avsättningar till framtida underhåll.

Om föreningen har dolda tillgångar (t.ex en råvind som kan avyttras i framtiden) kan man tänkas tumma lite på detta, men försiktighetsprincipen, samt krav på stämmobeslut inför eventuell framtida avyttring, motiverar hursomhelst att styrelsen i all väsentlighet ska basera avgifterna på strömmarna av likvida medel (pengar ut och pengar in).

Behöver bostadsrättsföreningen låna pengar för att betala för driften betyder det då i regel att avgiften behöver höjas. Ett tillfälligt minusresultat behöver däremot inte betyda detsamma.

Det är omöjligt att sätta en rimlig och stabil avgiftsnivå utan att ha en rimligt god bild av bostadsrättsföreningens ekonomi på lång sikt, helst 50 år fram i tiden. Avgifterna ska ju ta höjd även för större framtida underhåll även när helt andra personer är dagens medlemmar bor i föreningens hus.

En långsiktig underhållsplan som återkommande uppdateras (och, som underlag för varje framtida komponentkostnad utgår från en rymlig kalkylränta) är det bästa hjälpmedlet för styrelsen och föreningen, även när det kommer till beräkningen av vilka avgifter som behövs.

Nivån på den faktiska avgiften bör alltså förankras i föreningens underhållsplan, ett annat viktigt ankare är föreningens finansieringsplan.

Budgeten är däremot inget man ska luta sig för mycket mot när avgifterna sätts, avgifterna riskera då att åka jo-jo från år till år, beroende på vilket underhåll som ska göras. En årlig budget (likvidbudget) bör man hursomhelst ha och den kan vara användbar för viss justering även av avgifterna, genom budgetering utifrån tidigare år får man också an god bild av vilka poster som föreningen ska ta hänsyn till även i framtiden.

Även med en goda underhålls- och finansieringsplaner kan man tyvärr inte fastställa avgifterna för evig tid, dessa behöver ha takhöjd och dessutom ständigt justeras efter den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Inflation, räntenivå, kostnadsutveckling för utskiftning av ”stora” komponenter (t.ex. stammar), upplåtelser och annat kan ju påverka de framtida utgifterna och då även avgifterna ganska mycket.

Under 2022 har många föreningar tvingats revidera sina tidigare beräkningar påtagligt till följd av snabbt ökade räntekostnader samt kraftiga ökningar i energipriser.

Det vidimerar behovet av att ha viss höjd för dylika makrogrundade faktorer i föreningens framtidskalkyler för att kunna upprätthålla en hyggligt stabil avgiftsnivå utan att medlemmarna behöver göra kapitaltillskott.

Å andra sidan: om föreningens ekonomi är god samtidigt som avgiften inte justerats under en längre tidperiod så är faktiskt det i regel ett tecken på att

• avgiften varit för hög, eller att

• föreningen inte amorterat tillräckligt.

Helt enkelt är det alltså inte alltid att upprätthålla en rimlig avgiftsnivå över tid, vi försöker oss ändå på en enkel sammanfattning:

När avgifterna (utifrån kvm/lgh och/eller andelstal) ska sättas bör styrelsen beakta föreningens

• löpande intäkter (avgiften utgör största delen av dessa)

• löpande driftskostnader

• underhållsplan (långsiktig och kalkylräntebaserad)

• föreningens belåningsgrad och framtida finansiering

• eventuella dolda tillgångar som kan avyttras i framtiden.

Måste bostadsrättsföreningen göra avsättning till en yttre fond?

Enligt lag ska bostadsrättsföreningar göra en årlig avsättning till en fond som ska täcka framtida yttre underhåll. Hur mycket som ska avsättas till yttre fond bestäms av stadgarna.

Avsättningen är en omföring i bostadsrättsföreningens bokföring, den påverkar alltså inte årets resultat, utan enbart föreningens egna kapital.

Årets avsättning till yttre fond ska anges i styrelsens förslag till resultatdisposition.

Varför bör inte föreningen ha mycket pengar i kassan?

Som privatperson känns det tryggt att ha mer pengar i banken än vad man behöver.

För en bostadsrättsförening är överlikviditet ett tecken på dålig ekonomistyrning.

Det finns flera skäl för att göra amorteringar när det är möjligt:

• Räntan på föreningens lån är högre än räntan på sparkontot.

• Räntekostnaden sjunker, belåningsgraden reduceras och soliditeten ökar.

  • Ränteutgiften reduceras.

  • Risken reduceras.

  • Framtida lån kan uppnås till gynnsammare villkor, när det behövs.

• För medlem är amortering i regel en gynnsam kapitalplacering, över tid både före och efter skatt.

• Medlem i föreningen kan utnyttja (indirekta) kapitaltillskott baserat på föreningens amorteringar.

Vad är kapitaltillskott och varför gör man det?

Kapitaltillskott är tillförsel av pengar som i regel används för att amortera lån.

Medlemmarna i en bostadsrättsförening kan göra kapitaltillskott till föreningen i två former:

• direkt kapitaltillskott (inbetalning av pengar)

• indirekt kapitaltillskott (beräknas utifrån föreningens amorteringar)

Båda två formerna av kapitaltillskott ger medlem avdragsrätt på reavinstbeskattningen när hen säljer sin bostadsrätt.

Obs!

• Enbart investeringar och kostnader för underhåll som överstiger gränsbeloppet på 3.000 kr/lägenhet ger rätt till framtida avdrag. Är beloppet lägre så klassas det som ej avdragsgill driftskostnad.

• När föreningen ska utföra underhåll som överstiger gränsbeloppet är det förnuftigt att låna pengar dedikerade till projektet, då dessa medel sedan inräknas i medlemmarnas kapitaltillskott!

• Betala inte för projektet med fonderade medel (befintliga pengar på bankkontot), då missar medlemmarna det indirekta kapitaltillskottet på 22% av kostnaden för projektet!

Vad är ett direkt kapitaltillskott och vad är det bra för?

Ett s.k. direkt kapitaltillskott - även kallat insatshöjning - innebär att medlemmarna gemensamt tillför föreningen pengar utöver de medel som uppgick vid upplåtelsen.

Det vanligaste motivet till att göra ett direkt kapitalinskott är att avgifterna till föreningen inte täcker de löpande och de beräknade framtida kostnaderna.

I stället för att öka hyresavgiften så skjuter medlemmarna då till kapital, de gör en inbetalning till föreningen

• för att amortera på föreningens lån

• när föreningens soliditet och likviditet är låg, vilket annars skulle kräva avgiftshöjning

• inför en större renovering som annars krävt framtida avgiftshöjning.

Kapitaltillskottet är permanent, det är inte ett lån: det ska bokföras som bundet eget kapital.

Det är enskild medlem, inte lägenheten, som står för kapitaltillskottet.

Kapitaltillskottet ger medlemmen rätt till skattereduktion för räntekostnaden vid lånefinansierat tillskott.

Medlemmen, som gjort kapitaltillskottet, får dessutom göra avdrag för detta efter överlåtelse av sin bostadsrätt, när hen gör sin deklaration.

Givet att priset på lägenheten stiger under perioden som medlemmen äger bostadsrätten så blir 22 % av det samlade belopp som föreningen amorterat SAMT det direkta kapitaltillskottet under perioden skattefri avkastning för medlemmen när hen säljer bostadsrätten.

I en marknad med stigande fastighetsvärden och låga räntor kan kapitaltillskott även sägas vara en relativt sett trygg och även skattemässigt gynnsam kapitalplacering.

De senaste 30 åren har kapitaltillskott gett en långt bättre kapitalavkastning än t.ex. investering i aktiefonder både före och i synnerhet efter skatt.

Vilka formkrav gäller för direkt kapitaltillskott?

• Beslut om direkt kapitaltillskott ska tas på stämman.

• Minst 2/3 av de närvarande medlemmarna måste rösta för kapitaltillskottet.

• Anmodan om godkännande ska sedan skickas till Hyresnämnden.

Vad är ett indirekt kapitaltillskott i en bostadsrättsförening?

Indirekt kapitaltillskott beräknas utifrån bostadsföreningens amorteringar med pengar som verksamheten avkastat.

Indirekt kapitaltillskott fördelas på medlemmar utifrån deras

• andelstal (i föreningen)

• ägarandel (i lägenheten)

• boendeperiod och de amorteringar som skett under denne.

När medlem säljer sin bostadsrätt finns uppgiften om dennes samlade indirekta kapitaltillskott med på kontrolluppgiften som skickas till Skatteverket respektive medlemmen.

När bör man amortera för att öka det indirekta kapitaltillskottet?

För föreningen är det lönt att amortera närhelst utrymme finns. Föreningar är sällan skuldfria och kreditgivarnas utlånsränta är högre än inlåningsränta. Det är alltså dyrt att ha för mycket pengar på bok även om det teoretiskt förhålla sig annorlunda vid deflation, alltså negativ inflation.

Medlemmarna tjänar dessutom privat på att all överlikviditet regelbundet används för att amortera på lånen. Om så inte sker får dessutom inte medlemmar som flyttar någon glädje av överskottet som de bidragit till med sina inbetalda avgifter, vilket även bryter mot likhetsprincipen som styrelsen ska följa.

Vad gäller vid försäljning av hyresrätt, lokal eller dold tillgång?

Vid upplåtelse av hyresrätt, eller övrig yta i en BRF (t.ex. källarlokal eller råvind) får föreningen betald genom

• insatsmedel

• upplåtelseavgift.

Bostadsrättsföreningen bör amortera det samlade beloppet.

Insatsmedel är dock inte medel från resultat av verksamheten, därför utgör de inget kapitaltillskott.

Insatsmedlen ska följaktligen amorteras bort innan medlemmarna kan tillgodogöra sig den resterande amorteringen som indirekta kapitaltillskott.

Hur bör man tänka vid finansiering av större projekt?

Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss).

När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen.

Även om föreningen är överlikvid (har en stor kassabehållning) så lönar det sig för de befintliga medlemmarna att föreningen inte använder de pengar man har på bok för att betala för projektet.

I stället kan man följa vad Hans Hiller, en av BRF-ekonomins ”Grand Old Men”, brukade kalla ”måndag-tisdag-principen”:

1. ”Måndag” tar föreningen upp ett öronmärkt lån för ett större planerat projekt.

2. ”Tisdag” (betalar föreningen leverantören och) amorterar bort så mycket som möjligt av lånet med fonderade pengar.

Varför? Jo, därför att det är gynnsamt privatekonomiskt för medlemmarna: amorteringar som föreningen gör under tiden en medlem är bosatt i föreningen klassas nämligen för medlemmen som s.k. indirekt kapitaltillskott vilket är avdragsgillt när hen ska betala sin reavinstskatt efter försäljningen. 

Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/338290.html

I praktiken blir nya projekt 22% dyrare för medlemmarna om föreningen inte tar upp ett lån och amorterar!

Räkneexempel:

2012 köpte David en bostadsrätt med andelstal 10% för 1.000.000 kr, under 2022 sålde han den för 1.500.000 kr (dvs. med en ”vinst” på 500.000 kr).

Föreningen hade under perioden amorterat 2.000.000 kr på de samlade lånen.

Med en skattesats på 22% skulle Davids initiala reavinstskatt då bli 110.000 kr (0,22 x 500.000 kr)

David kan dock, tack vare föreningens amorteringar, säga att han gjort ett indirekt kapitaltillskott under sin period som ägare på 44.000 kr (2.000.000 x 0,10 x 0,22)

Davids reavinstskatt efter avdrag blev därför bara 66.000 kr (110.000 kr – 44.000 kr) i stället för 110.000 kr.

Även om det inte behöver påverka föreningens ekonomi så är det alltså bra för medlemmarna att man gör sådana!

Obs! Med hög inflation och en osäker räntebana så är det givetvis annat att tänka på också. Det är självfallet inte hälsosamt att amortera extra på ett befintligt bundet lån med en låg ränta för att ta upp ett öronmärkt lån till väsentligt högre ränta än så. 

Men, givet lika villkor i övrigt, så är det värt att följa ”måndag-tisdags-principen”. En liten räkneövning i det individuella fallet är det hursomhelst värt att göra.