Bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, underhållsplan och budget

Vad är en ekonomisk plan?

Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningen inklusive budget för dess första verksamhetsår.

Alla nya bostadsrättsföreningar ska ha en ekonomisk plan; sådan plan måste finnas innan någon får flytta in i föreningens hus/lägenheter.

Följande finns med i den ekonomiska planen:

• Allmänna förutsättningar

• Beskrivning av fastigheten

• Beräknande kostnader för föreningens fastighetsförvärv

• Finansieringsplan

• Beräknade löpande kostnader och intäkter

• Nyckeltal

• Lägenhetsredovisning

• Ekonomisk prognos

• Känslighetsanalys

Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för att den upprättas, dvs. föreningens styrelse. Det praktiska arbetet utförs dock i regel av en anlitad expert.

Den ekonomiska planen ska vara godkänd av två av Boverket godkända intygsgivare samt registreras hos Bolagsverket.

I regel ska den ekonomiska planen inte behöva revideras efter att den upprättats; en ny ekonomisk plan behöver enbart upprättas/registreras vid väsentlig förändring i verksamheten, t.ex. om föreningen bygger ett nytt hus för upplåtande av bostadsrätter.

Nya bostadsrättsföreningars planer har tyvärr ganska ofta visat sig bygga på orealistiska ekonomiska förväntningar eller förutsättningar, både vid nyproduktion och ombildning.

Inte sällan får revisorn väldigt mycket merarbete vid revisionen av nybildade bostadsrättsföreningar.

Tendenserna till ”glädjekalkyler” i föreningars ekonomiska planer föranleder även framtida krav på förbättrat skydd för köpare och presumtiva medlemmar samt på långsiktig teknisk underhållsplan.

Obs! Ny bestämmelse ska gälla från 1 januari 2024.

Regeringen har bl.a. föreslagit att det i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll i övrigt ska tas in i lagen.

Vad är en underhållsplan?

Underhållsplanen är ett långsiktigt styrdokument som

• beräknar teknisk livslängd på husets komponenter

• vilket underhåll som krävs i fastigheten

• när underhållet bör genomföras

• (beräknad kostnad för framtida underhåll, per komponent).

Underhållsplanen är viktig för ekonomistyrningen, både för budgetering och för reservering av medel för att täcka framtida kostnader.

Varför ska bostadsrättsföreningen ha en underhållsplan?

Underhållsplanen är det bästa långsiktiga verktyg en förening kan ha för att säkra såväl fastighetens fortsatta välstånd som föreningens ekonomiska stabilitet.

Underhållsplanen hjälper bostadsföreningen att fatta rätt beslut genom att

• skötsels inte blir eftersatt

• ekonomin kan styras för att möjliggöra lämpligt underhåll.

En god underhållsplan som följs, återkommande revideras och som utgår från en rymlig kalkylränta 

• utgör grunden till en vettig förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet – den möjliggör god ekonomisk och teknisk drift

• förutser framtida underhåll inklusive tids- och kostnadsestimat för dessa

• hjälper styrelsen att upprätthålla kvalitet och värde på hus och tillhörande markanläggningar

• gör det lättare att fastställa korrekta avgifter 

• utgör ett gott underlag för eventuell avgiftshöjning

• gör det lättare för nästa styrelse att förvalta föreningen.

Vem ska ta fram en underhållsplan?

Underhållsplanen bör utarbetas av en kunnig besiktningsperson. Besiktningspersonen bör utöver den tekniska planen beräkna kostnader för olika underhållsinsatser, sådant arbete underlättas av god lokal kunskap.

Hur långt fram i tiden bör underhållsplanen gälla och när bör den uppdateras?

Underhållsplanen bör gälla 50 år framåt i tiden för att alltid kunna omfatta komponenterna med lång beräknad livslängd (t.ex. stammar). 

Underhållsplanen bör revideras fortlöpande och minst vart tredje år. Vid revidering av underhållsplanen bör en ny värdering av kostnaderna för komponentbyten göras.

Varför bör bostadsrättsföreningen göra en årlig budget?

Bostadsrättsföreningens ekonomiska prognos för en kortsiktig period, som oftast det kommande räkenskapsåret, kan sammanfattas i en budget.

Budgeten utgör planeringsverktyget för finansieringen under denna period. Om budget finns är det viktigt att den efterföljs samt att möjliga resultatavvikelser från budgeten utreds.

Föreningen kan budgetera på olika sätt:

• En resultatbudget (resultatprognos) bygger på föreningens resultaträkning, med intäkter och kostnader, medräknat avskrivningar, under det kommande året. 

• Man kan även göra en utbyggd resultatbudget, som även omfattar där avsättningar till fonder, såsom fond för yttre underhåll.

• En likviditetsbudget (likviditetsprognos) är i stället en budget som baseras på föreningens förväntade in- och utflöde av pengar under det kommande året (allt inklusive; amorteringar, intäkt från eventuell avyttring, …).

Lagen kräver inte att en budget görs men revisorn brukar ändå i sin revisionspromemoria göra ett påpekande när sådan inte finns, då avsaknad av budget inte vittnar om god förvaltning/ekonomistyrning.